مالیات برای خانه های خالی/کارشناسان: خانه خالی نداریم
آمارهای ارائه شده در مورد خانه‌های خالی باعث شد طرح مالیات بر آنها تصویب شود، قرار است از مرداد ۱۴۰۰ این مالیات‌ها دریافت گردد تا هدف عمده این طرح که همانا کاهش تورم در بازار مسکن است، محقق شود.
به گزارش مادنیوز به نقل از کارآفرین نیوز، ثبت اطلاعات ملکی و سکونتی خانوارها در سامانه املاک و اسکان به نشانی amlak.mrud.ir از ۱۹ فروردین آغاز شده است. طبق این قانون «کلیه سرپرستان خانوار اعم از شهری و روستایی، مالک و مستاجر و تمامی مالکین واحدهای مسکونی مکلف هستند که اطلاعات محل سکونت (اقامتگاه) و املاک تحت مالکیت خود (با مالکیت‌های رسمی، وکالتی، تعاونی شهری و روستایی) را ظرف مدت دو ماه در سامانه املاک و اسکان درج کنند».
با افزایش نرخ تورم در بخش مسکن ارزش ملک به صورت تصاعدی افزایش یافت کارشناسان یکی از دلایل آن را احتکار مسکن دانستند و وزیر راه و شهرسازی اعلام کرد که بالغ بر یک میلیون و ۸۰۰ هزار واحد مسکونی متعلق به افرادی است که بیش از یک واحد مسکونی دارند.
البته معاون وزیر راه و شهرسازی نیز تعداد واحدهای خالی از سکنه را که حبس شده‌اند بالغ بر ۲.۵ میلیون واحد عنوان و تاکید کرد تعداد قابل توجهی زمین مسکونی هم بدون استفاده رها شده است.
پیش از این، ضرورت تامین مسکن برای مردم، دولت را وادار کرد که طرح مسکن مهر را عملیاتی نماید، اخیرا نیز طرح ملی مسکن اجرا گردید. بر اساس آمارهای اعلام شده یک میلیون و ۸۳۹ هزار واحد مسکن مهر تا مرداد ماه ۹۶ تکمیل و به مردم واگذار شد، نکته مهم در اجرای این طرح، این بود که دولت برای تامین مالی آن، منابع زیادی را از بانک مرکزی قرض گرفت که منجر به رشد نقدینگی و افزایش تورم شد.
بر اساس قانون مصوب مجلس ، اگر خانه‌ای بیش از چهار ماه خالی بوده و ساکن نداشته باشد، پس از آن به ازای هر ماه در سال اول، شش برابر، سال دوم ۱۲ برابر و سال سوم ۱۸ برابر مشمول مالیات متعلق به اجاره خواهد شد. طبق ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم، درآمد مشمول مالیات املاکی که به اجاره واگذار می‌شود عبارت است از کل مال‌الاجاره، اعم از نقدی و غیر نقدی، پس از کسر ۲۵ درصد بابت هزینه‌ها و استهلاکات و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره.
طبق اعلام رئیس کل سازمان امور مالیاتی، مرداد ۱۴۰۰ اولین مالیات از خانه‌های خالی دریافت می‌شود.اما دراین میان یه پرسش مطرح می شود و آن اینکه اگر هدف از مالیات بر خانه‌های خالی را نه کسب درآمد برای دولت بلکه خالی نماندن خانه‌ها بدانیم، آیا این نوع مالیات‌ستانی می تواند مانع خالی ماندن خانه‌ها شده تا چالش تورم در مسکن کاهش یابد؟
خانه خالی نداریم
بیت الله ستاریان کارشناس مسکن و عضو هیات علمی دانشگاه تهران در گفت و گو با خبرنگار کارآفرین‌نیوز در پاسخ به پرسشی در مورد تاثیر طرح مالیات بر خانه‌های خالی در بازار مسکن گفت: این طرح اساسا بر اساس داده‌های متقن و علمی تهیه نشده است و از دیدگاه کارشناسی وجود خانه‌های خالی در کشور، توهم است.
این کارشناس مسکن با اشاره به آمار ارائه شده در مورد تعداد خانه‌های خالی ادامه داد: آماری که در سال ۹۵ اعلام شده این است که ۲ میلیون و ۴۰۰ هزار واحد مسکونی مازاد بر تعداد خانوارها وجود دارد که اصطلاحا آنها را خالی نامگذاری کرده اند در حالیکه در بحث اقتصاد مسکن، ضریبی تحت عنوان خانه‌های خالی وجود دارد که در شهرهای عادی آن را تا ۵ درصد و در شهرهای توریستی آن را تا ۸ درصد هم ذکر می‌کنند و از ملزومات حیات یک شهر است زیرا فرصت جابجایی، فرصت تعمیرات، فرصت فروش، فرصت اسکان گردشگر و… را فراهم می‌کند.
ستاریان با تاکید بر اینکه ضریب خانه‌های خالی، غیرقابل حذف است و در هر شهری در دنیا وجود دارد، گفت: در سال ۹۴ و زمانی که پروژه های مسکن ۷۰ تا ۸۰ درصد پیشرفت داشتند انبوه‌سازان به امید نتایج قراردادی مانند برجام، در سال ۹۵ آنها را وارد بازار کردند و همین واحدها جزو آمار خانه‌های خالی تلقی شد.
عضو هیات علمی دانشگاه تهران در مورد نتایج علمی گزاره‌ای تحت عنوان برابری تعداد واحدهای مسکونی با تعداد خانوارها اظهار داشت: اگر فرض کنیم چنین گزاره‌ای صحت دارد یعنی در آن جامعه، مسکن در سبد خانوار حداکثر ۱۵ درصد را به خودش اختصاص داده است و یک کارمند با ۱.۵ ساعت کار روزانه می‌تواند اجاره‌اش را تامین کند، از سوی دیگر در چنین شهری حاشیه نشینی، صفر است.
حالا اگر خانه خالی وجود داشته باشد و مسکن اضافه هم داشته باشیم به این معناست که مسکن، در سبد خانوار ۸ تا ۱۰ درصد هزینه را به خودش اختصاص داده و شاهد مسکن ارزان خواهیم بود و یک کارمند با ۴۵ دقیقه کار کردن می‌تواند اجاره مسکن را تامین نماید و از سوی دیگر در چنین شرایطی، حاشیه نشینی به سمت منفی می‌رود.
ستاریان ضمن طرح این سوال که آنچه که در شهرهای ما در مورد مسکن و هزینه مسکن وجود دارد، کدام یک از شرایط فوق را دارد؟، گفت: اگر چنین شرایطی را نداریم و شاهد مسکن ارزان یا حاشیه نشینی اندک نیستیم پس چرا می‌گوییم که خانه خالی داریم؟
وی گفت: علی‌الاصول وجود خانه خالی زمانی اتفاق می‌افتد که هزینه خانه خالی با هزینه اجاره برابر شود تا موجر رغبتی برای اجاره دادن نداشته باشد، در اینگونه مواقع دولتها بر خانه‌های خالی مالیات می‌گذارند تا موجر نسبت به اجاره دادن خانه خالی راغب شود اما در کشور ما که اجاره یک واحد مسکونی برابر با ۸ ساعت و گاه تا ۱۲ ساعت کار روزانه است، کدام موجر خانه‌اش را خالی می‌گذارد؟ آیا این کار، اهانت به شعور اقتصادی آنها نیست؟
این کارشناس مسکن، طرح مالیات بر خانه‌های خالی را بر اساس اطلاعات غلط ارزیابی کرد و مدعی است نوعی فرافکنی است و گفت: شاید با این طرح می‌خواهند بگویند که به ساخت مسکن نیاز نداریم، در حالی که همواره می‌گویند سالانه به یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم ولی در ۲۰ سال گذشته کمتر از ۵۰۰ هزار واحد مسکونی در سال تولید شده است، ضمن اینکه بسیاری از خانه‌ها مستهلک هم شده‌اند، بنابراین این خانه‌های خالی و مازاد از کجا آمده‌اند؟
وی همچنین در مورد سامانه ثبت املاک گفت: وجود این سامانه، خوب است چون اطلاعات را جمع‌آوری می‌کند که برای برنامه‌ریزی‌های آینده مفید خواهد بود اما اگر تصور می‌کنیم که با این سامانه، انبوهی از خانه‌های خالی وارد بازار می‌شوند، اشتباه است.
به جای مالیات گرفتن از خانه‌های خالی، ساخت و ساز کنید
سید محمود مرتضوی، کارشناس بازار مسکن می‌گوید: معضل بازار مسکن، تعداد خانه‌های خالی نیست، حتی سوداگری هم مشکل اصلی نیست؛ سوداگری عارضه‌ای است که از کمبود تولید مسکن نشأت می‌گیرد و دولتها طی دهه‌های گذشته برای آن برنامه نداشته‌اند؛ هنوز هم می‌خواهند با مسائلی مثل مالیات خانه‌های خالی برای خود زمان بخرند تا شاید در زمان مناسب به ساخت و ساز بپردازند.
وی افزود: با وجود آنکه مسئولان وزارت راه و شهرسازی می‌گویند هدفشان از شناسایی خانه‌های خالی، افزایش درآمدهای مالیاتی نیست، به نظر من قطعا نگاه مالیاتی در این مساله وجود دارد. البته در کشورهای توسعه‌یافته هم خانه‌های دوم و سوم افراد مشمول مقادیر قابل توجهی مالیات هستند. این موضوع از این جهت است که مسکن به عنوان یک کالای سرمایه ای نباشد و برای نیاز افراد جامعه ساخته و در معرض فروش قرار داده شود. در واقع خریداران واقعی مسکن صرفا در بازار حضور داشته باشند.
به گفته مرتضوی ، اعمال مالیات بر واحدهای خالی یک ابزار کنترلی و وسیله ای برای درآمدزایی دولتها است. این را هم نمی‌توان کتمان کرد که در درازمدت تاثیر قابل توجهی بر درآمدهای مالیاتی خواهد داشت. اعداد و ارقامی هم که امسال برای جرایم مالیاتی اعلام شده بدون تردید در سالهای آینده افزایش می یابد.
این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه مالیات بر خانه های خالی تاثیر قابل توجهی در بهبود وضعیت بازار مسکن نمی گذارد، گفت: یک اتفاق روشن و شفاف در بازار مسکن افتاده که آن هم افزایش قیمت تمام شده است. حتی دولت پذیرفت که قیمت مسکن ملی را حدود ۸۰ درصد افزایش دهد و از متری ۲.۷ میلیون تومان به حدود ۵ میلیون تومان افزایش داد.
مرتضوی تصریح کرد: اخذ مالیات مالیات از خانه های خالی به اندازه ای که تبلیغات روی آن شده گشایشی در بازار مسکن نخواهد داشت و دردی را دوا نمی‌کند. دولت باید دو اقدام برای کاهش قیمت مسکن انجام دهد؛ اول اینکه برخی مصالح ساختمانی تعیین کننده مثل فولاد، سیمان، آجر و تاسیسات ساختمانی را با قیمت مناسب در اختیار سازندگان بگذارد. دوم اینکه مسکن را به تولید انبوه برساند؛ موفقیتی که هیچ گاه در سالهای گذشته نداشته‌ایم؛ زیرا دولت دخالتی در بازار مسکن ندارد. در بخشهایی مثل مسکن مهر اقداماتی انجام داد و با وجود همه نقدهایی که به آن وارد است به هر حال عده‌ای از مردم که توان خرید مسکن نداشتند خانه‌دار شدند.
۲۰۰ میلیارد دلار، برآورد ارزش سرمایه در خانه‌های مازاد
یک کارشناس امور مالیاتی اجرای این قانون را امکان پذیر دانست و گفت: این یک الگوی تجربه شده در کشورهای دنیاست و زیرساخت های آن هم در کشورمان وجود دارد.
محمدرضا یزدی زاده گفت: تا زمانی که بازارهایی مانند مسکن، طلا، ارز و خودرو یک بازار تضمین شده با سود فوق العاده بالا و معاف از مالیات باشند طبیعی است که بانک ها و شرکت های دولتی تحت عناوین مختلف وارد این بازارها شوند و لذا نمی توان توقع داشت که سرمایه های کشور به سمت فعالیت های تولیدی هدایت شود.
کارشناس امور مالیاتی عنوان کرد: امروز برآورد ارزش سرمایه کشور فقط در خانه های مازاد رقمی حدود ۲۰۰ میلیارد دلار است.
وی با اشاره به نحوه اجرای قانون مالیات بر خانه های خالی در کشورها گفت: به عنوان نمونه در کانادا هر مالکی که ملکی به نامش است باید وارد سامانه شود و نوع مصرف ملک خود را تعیین کند و طبق قانون جدید ما نیز مودیانی که املاکی به نامشان است باید ابراز کنند و درغیراین صورت، خالی تلقی می شود.
این کارشناس امور مالیاتی، کنترل گردش های مالی و کنترل بازار ارز و بازار طلا را هم ضروری دانست و گفت: اگر این بازارها را کنترل کنیم ۷۰ درصد مازاد بودجه را کسب خواهیم کرد.
و سخن آخر اینکه قانون مالیات بر خانه‌های خالی با ثبت املاک در سامانه اعلامی ، آغاز شده و همه املاک کشور باید توسط مالکین و مستاجران در این سامانه ثبت شوند، باید منتظر بمانیم و ببینیم که آیا این قانون می‌تواند به شکل معناداری بر تعداد مسکن‌های موجود در بازار در جهت افزایش عرضه بیفزاید یا خیر؟
